다주택자 양도세 중과, 5월 9일 끝난다 — 세금 얼마 달라지고 내 집은 어떻게 해야 하나?

4월 내내 부동산 커뮤니티가 시끌시끌했어요. 다주택자 양도세 중과 유예가 드디어, 진짜로 끝난다는 얘기가 돌면서요.

솔직히 저도 처음엔 “또 연장하겠지” 싶었어요. 2022년부터 매년 연장, 연장, 연장… 그러다 보니 다들 ’설마 이번엔 진짜겠어?’라는 분위기였거든요. 근데 이재명 대통령이 직접 SNS에 나와서 “대비 안 한 다주택자 책임”이라고 못 박고, 정부도 4월 28일 기준으로 추가 연장 없다는 입장을 재확인했어요.

2026년 5월 9일, 4년간 이어진 유예가 공식 종료됩니다.

다주택자라면 지금 당장 전략을 정리해야 하고, 무주택자나 1주택자도 이 흐름이 내 집 마련이나 갈아타기에 어떤 영향을 주는지 알아야 해요. 구분해서 설명드릴게요.

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다주택자 양도세 중과 유예가 뭔지부터 — 왜 이게 이렇게 중요한가?

2022년 5월, 당시 정부는 다주택자에게 부과하던 양도소득세 중과를 한시적으로 멈췄어요. 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가로 붙던 가산세를 쉬게 한 거예요. 거기다 유예 기간 동안은 장기보유특별공제도 그대로 허용했고요.

그게 4년간 계속 연장되면서 지금까지 온 거예요.

그런데 이게 5월 9일부터 끝나면 어떻게 될까요?

장기보유특별공제가 사라집니다. 이게 핵심이에요. 10년 이상 보유한 주택에 최대 30% 공제가 적용되던 혜택이 중과 대상에서는 아예 배제돼요. 거기다 가산세율까지 다시 붙으니까, 세금이 사실상 두 배 이상 뛰는 경우가 생기는 거예요.

숫자로 보면 더 실감나요.

[시뮬레이션 — 양도차익 10억 원, 15년 보유, 3주택자 기준]

구분	유예 기간 중 (5월 9일 이전)	중과 재적용 후 (5월 10일 이후)
적용 세율	기본 누진세율 (최고 45%)	기본세율 + 30%p 중과
장기보유특별공제	최대 30% 적용	적용 불가
예상 양도세	약 2억 5천만 원	약 6억 8천만 원
차이	—	약 4억 3천만 원 증가

하루 차이로 4억이 넘는 세금 차이가 생기는 거예요. 이게 농담처럼 들릴 수 있는데, 실제로 이런 구조예요.

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5월 9일까지 계약하면 얼마나 여유가 있나?

여기서 많은 분들이 헷갈리는 부분이 있어요. “5월 9일까지 잔금까지 다 치러야 하나요?” 라고 묻는 분들이 많은데, 그렇지 않아요.

정부가 보완책을 내놨거든요.

다주택자가 보유한 조정대상지역 주택에 대해 5월 9일까지 매매계약을 체결하거나, 토지거래허가를 신청하면 이후 허가를 받아 계약을 체결하고 일정 기간 내 양도를 완료할 경우 양도세 중과가 적용되지 않습니다.

기한은 지역에 따라 달라요.

• 강남·서초·송파·용산 등 기존 조정대상지역 → 계약일로부터 4개월 이내 (9월 9일까지 잔금·등기)
• 지난해 10월 신규 지정된 조정대상지역 → 계약일로부터 6개월 이내 (11월 9일까지)

즉, 지금 이 글을 읽는 시점에서도 아직 계약만 5월 9일 안에 체결되면 잔금은 가을까지 여유가 있다는 뜻이에요.

단, 가계약은 안 돼요. 반드시 정식 매매계약 체결 + 계약금 지급 증빙이 있어야 해요. 이 부분 놓치면 낭패예요.

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지금 서울 아파트 시장, 실제로 뭔 일이 벌어지고 있나?

부동산 플랫폼 아실에 따르면, 대통령이 유예 연장을 고려하지 않겠다고 밝힌 이후 약 2주 만에 서울 아파트 매물이 6.2% 증가했고, 송파구는 7.3%로 가장 큰 폭으로 늘었습니다.

그런데 흥미로운 건 지역별로 온도 차가 완전히 달라요.

한강벨트 7개 구의 매물 흡수율은 36.9%로, 강남 등 핵심 4구의 16.6%보다 2.2배 높게 나타났습니다. 한강벨트 — 성동, 마포, 영등포, 양천 같은 곳은 매물이 나오는 족족 팔리고 있는 반면, 강남·서초는 고가 진입 장벽에 대출 규제까지 겹쳐서 매물이 쌓이고 있는 상황이에요.

이게 무슨 의미냐면, 지금은 시장이 ‘어디냐’에 따라 완전히 다른 게임이 펼쳐지고 있다는 거예요.

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5월 9일 이후 — 매물 잠김? 아니면 가격 조정?

이게 지금 시장 전문가들 사이에서 제일 엇갈리는 부분이에요.

낙관론: 매물이 정리되면서 시장이 실수요 위주로 건강해진다

2026년 3월 기준 2채 소유 지수는 전년 대비 0.91% 하락했고, 3채 보유 구간도 1.91% 감소하면서 다주택자 이탈이 수치로도 확인되고 있습니다. 이 흐름이 이어지면 시장이 실수요 중심으로 재편되면서 가격 안정화로 이어질 수 있다는 시각이에요.

비관론: 오히려 매물 잠김이 심해진다

반대 시각도 있어요. 5월 9일 이후 세금이 너무 커지면 다주택자들이 차라리 팔지 않고 버티는 선택을 할 수 있다는 거예요. 과거 사례를 보면, 양도세 중과가 강화될 때 오히려 매물이 줄어들고 전·월세 가격이 올라가는 ‘조세 전가’ 현상이 반복됐거든요.

개인적으로는 두 가지가 동시에 벌어질 것 같아요. 유동성 좋은 한강벨트는 거래가 이어지고, 고가 핵심 지역은 매물 잠김과 가격 유지가 동시에 나타나는 양극화요.

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무주택자·1주택자·다주택자별 대응 전략

상황이 다르면 전략도 달라야 해요. 유형별로 정리할게요.

무주택자라면?

지금은 매물이 평소보다 많이 나와 있는 시기예요. 2026년 수도권 신축 입주물량은 2025년 대비 30% 이상 감소할 것으로 예상되는 만큼, 5월 이후로 가면 매물이 다시 줄어들 가능성이 높아요.

단, 서두를 필요는 없어요. 5월 이후 급매물이 일부 소화되는 과정을 보면서, 하반기 3기 신도시 본청약 물량을 함께 검토하는 게 현명해요. 지금 분위기에 휩쓸려 서두르면 오히려 비싸게 살 수 있거든요.

핵심 체크리스트

• 내가 원하는 지역의 매물 흡수율 확인 (아실, 호갱노노 등 활용)
• 대출 한도 미리 파악 (DSR 기준 최신 확인)
• 3기 신도시 본청약 일정 체크

1주택자 (갈아타기 고려 중)라면?

기존 주택 매도를 먼저 고려해야 해요. 5월 이후 매수세가 위축되면 처분이 더 어려워질 수 있어서요.

상급지로 이동을 원한다면 선매도 전략이 유리해요. 지금처럼 매물이 나오는 시기에 내 집을 먼저 팔고, 이후 시장 상황을 보면서 매수 타이밍을 잡는 거예요. 동시 진행은 타이밍 맞추기가 쉽지 않아요.

다주택자라면?

지금이 진짜 결정해야 할 시점이에요. 세 가지 선택지가 있어요.

전략	내용	적합한 경우
즉시 매도	5월 9일 이전 계약 체결, 중과 회피	현금 흐름 필요, 보유 의지 약한 물건
장기 보유	세금 부담 감수하고 버팀	임대 수익 안정적, 매도 급하지 않음
증여 검토	자녀 등에게 증여 후 절세 구조 재편	자산 이전 계획 있는 경우

가장 중요한 건 내 보유 주택이 조정대상지역에 속하는지 먼저 확인하는 거예요. 서울 25개 구 전체는 물론, 과천·광명·하남·성남 분당·수원 영통 등 경기 핵심 지역도 대부분 포함돼 있어요. 홈택스 모의계산으로 내 세금을 미리 뽑아보고 결정하는 게 맞아요.

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5월 9일 이후 시장, 어떻게 될까?

제 생각엔 단기적으로 두 가지 흐름이 교차할 것 같아요.

하나는 한강벨트 중심의 거래 활성화예요. 지금 실수요 매수세가 살아있는 지역에서는 유예 종료 전 급매 소화가 이어질 거예요.

다른 하나는 고가 핵심 지역의 매물 잠김이에요. 세금이 너무 커서 팔지도 못하고, 대출 규제로 사지도 못하는 교착 상태가 이어질 가능성이 있어요.

중장기적으로는 공급 문제가 더 크게 다가올 거예요. 입주 물량 감소가 수급 불균형을 심화시키고, 이게 다시 전·월세 시장 압박으로 이어지는 흐름은 어느 정도 예견된 수순이거든요.

이전에 서울 전세 매물 3만 건 이슈를 다룬 글도 함께 읽어보시면 임대차 시장 흐름을 이해하는 데 도움이 될 거예요.

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마치며: 지금 당신이 해야 할 한 가지

부동산 세금은 타이밍이에요. 제도가 바뀌는 순간, 수천만 원에서 수억 원이 갈려요. 이번 유예 종료는 어떻게 보면 4년 동안 예고된 변화였어요.

다주택자는 지금 내 물건 하나하나를 냉정하게 점검해야 할 때예요. 팔 것과 버틸 것을 구분하고, 각각에 맞는 전략을 세워야 해요. 무주택자와 1주택자도 이 시장 변화를 무관하게 봐선 안 돼요. 매물이 움직이는 지금이 오히려 정보 수집할 적기거든요.

5월 9일까지 시간이 얼마 남지 않았어요.

혹시 지금 보유 주택 처분을 고민 중이신 분들, 어떤 부분에서 제일 막히세요? 댓글로 남겨주시면 같이 생각해볼게요.

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이 글은 부동산 정보 제공을 목적으로 하며, 투자 권유나 세무 조언이 아닙니다. 양도소득세 관련 사항은 개인별 보유 현황 및 세법 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 거래 전 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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