양도세 중과 재개 후 서울 집값 다시 뛴다 — 2026년 5월, 무주택자는 지금 어떻게 해야 하나

지난주 회사 점심 자리에서 동료가 이런 말을 했어요. “5월 9일 지나면 집값 좀 잡히지 않을까요?” 저도 솔직히 그 말에 반쯤 기대를 걸었거든요.

근데 결과는 정반대였어요.

한국부동산원이 발표한 5월 둘째 주(11일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 상승했어요. 이는 1월 마지막 주 이후 가장 가파른 상승세예요. 양도세 중과 유예가 끝났는데 집값이 더 오른 거예요. 왜 이런 일이 생겼는지, 그리고 지금 무주택자는 어떻게 해야 하는지, 제 나름대로 정리해 봤어요.

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양도세 중과 재개됐는데 왜 집값이 올랐나요?

시장에서는 최근 분위기 반전의 배경으로 급매물 소진을 꼽아요. 양도세 중과 유예 종료(5월 9일) 시점을 앞두고 급매물이 상당수 거래된 이후 매물이 빠르게 줄었고, 이후 호가가 다시 오르는 분위기예요.

말하자면 이런 흐름이에요. 중과 재개 전에 팔 사람은 다 팔았어요. 그러자 시장에 남은 매물이 줄었고, 줄어든 매물에 수요는 그대로 붙으면서 가격이 오른 거예요.

매도가 급하지 않은 상당수 다주택자는 장기간 버티기 모드로 들어가 매물이 완전히 잠길 수 있다는 분석도 있어요. 팔기 싫은 사람은 안 팔면 그만이거든요. 결국 공급은 줄고, 수요는 남아있고, 가격만 오르는 구조가 됐어요.

마지막 하락지역으로 남아 있던 강남구 아파트값이 오름세로 돌아선 것도 눈에 띄어요. 이전까지 서울 전체를 견인하던 강북권에 이어 강남권까지 상승 흐름에 동참하면서 서울 집값 안정세에 다시 적신호가 켜졌어요. 성북구와 종로구는 부동산원 통계 집계 이래 주간 기준 역대 최고 상승률을 기록했다는데, 솔직히 이건 저도 놀랐어요.

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지금 서울 부동산 시장, 숫자로 보면

지금 시장이 어느 정도인지 한눈에 볼 수 있게 정리해 봤어요.

지표	수치	비고
서울 아파트 매매가 주간 상승률	0.28%	1월 말 이후 최고
서울 주택 매매 소비심리지수	124.9	한 달 새 7.1p 급등
전국 주택매매 소비심리지수	112.0	2개월 만에 반등
서울 주택종합 매매가 월간 상승	0.55%	전월 대비 0.16%p 확대
서울 전세가 월간 상승	0.66%	전월 대비 0.20%p 확대
서울 월세가 월간 상승	0.63%	전월 대비 0.12%p 확대

매매만 오르는 게 아니에요. 전세도, 월세도 같이 오르고 있어요. 매매와 전세가 동시에 오르는 구간은 시장이 단순 반짝 반등을 넘어서고 있는지 판단할 때 꽤 중요한 체크포인트예요.

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‘월세 블랙홀’이라는 말, 들어보셨나요?

전세가 사라지고 있어요. 정확히는 전세 매물이 줄고, 월세로 전환되는 속도가 빨라지고 있어요.

임대차 시장은 월세화가 가속화되며 주거 안정성이 흔들리고 있어요. 서울 아파트 순월세가격 상승률은 0.48%로, 순전세가격 상승률(0.21%)의 두 배를 웃돌았어요. 매매가 상승에 올라타지 못했다는 소외감과 급증한 월세 부담은 임차인의 저축 여력을 갉아먹으며 내 집 마련의 꿈을 가로막는 ‘월세 블랙홀’을 형성해요.

월세가 오르면 저축이 줄어요. 저축이 줄면 내 집 마련 시점이 늦어져요. 시점이 늦어지면 그 사이에 집값이 또 올라요. 다시 처음으로 돌아가요. 이 루프에서 빠져나오기가 진짜 어려워요.

저도 주변에서 이런 얘기를 꽤 들어요. “전세 구하러 다니는데 매물이 없어서 결국 월세로 갔다”는 분들이요. 개인적으로는 이 부분이 제일 마음이 쓰여요.

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하반기 최대 변수 — 보유세 개편과 세제 논의

2026년 6월 지방선거 이후 정부의 세제 개편 논의가 본격화할 수 있다는 점이 시장을 긴장케 하는 변수예요.

보유세(재산세·종부세) 인상 논의가 하반기에 본격화될 수 있어요. 집값이 이렇게 오르면 정부 입장에서도 가만히 있기 어렵거든요.

연초에는 전문가와 중개사 모두 가격 상승을 점쳤지만, 하반기 세금 인상 가능성이 커지자 중개사 과반이 하락 전망 쪽으로 돌아선 것으로 조사됐어요. 정책 방향이 하반기 시장의 분기점이 될 수 있다는 얘기예요.

물론 상황마다 다르겠지만, 하반기 세제 논의가 어떻게 결론 나느냐에 따라 매물 물량도 크게 달라질 수 있어요.

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지금 이 시장에서 선별적 상승이란 뭔가요?

지금 시장은 아무 데나 오르는 장이 아니라, 확실한 단지와 입지, 기대감이 있는 곳만 먼저 움직이는 선별적 상승장에 더 가까워요.

실거주 선호 + 재건축 기대감이 겹친 곳이 먼저 움직이고 있어요. 성북구, 서대문구, 강서구처럼 정비사업 기대가 있는 곳들이 강남보다 더 크게 뛰고 있는 것도 이 맥락이에요. 반면 수도권 외곽이나 지방은 여전히 약세가 이어지며 양극화가 더 뚜렷해지고 있어요.

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무주택자, 지금 어떻게 해야 하나요?

제 생각엔 지금 상황은 “서둘러야 하나, 기다려야 하나”를 고민하기보다, 내 조건부터 명확히 하는 게 먼저예요. 크게 세 가지 상황으로 나눠볼 수 있어요.

① 매수 여력이 되는 분 — 입지 기준 세우고 선별적으로

지금 시장은 아무 데나 사면 오르는 장이 아니에요. 실거주 수요가 확실하고, 정비사업 기대치가 있거나, 교통 호재가 구체적인 곳 위주로 봐야 해요. 급등 뉴스에 흔들려서 고점에 들어가지 않도록 주의가 필요해요.

② 전세 만기가 다가오는 분 — 지금 움직여야 합니다

전세 매물이 귀해지고 있어요. 만기가 6개월 이상 남았더라도 지금부터 매물을 보러 다니는 게 맞아요. 나중에 급하게 구하면 선택지가 없어요. 월세 전환도 미리 시뮬레이션해두세요.

③ 청약 대기 중인 분 — 청약 통장 전략 재점검

정부는 태릉지구 주택 공급을 1년 앞당기는 등 시장 안정을 위한 공급 속도전에 나섰어요. 공급 확대 기조가 이어진다면 청약 물량도 늘 수 있어요. 청약 통장 납입 횟수와 지역 우선공급 조건을 지금 한 번 확인해보는 것도 좋아요.

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시장이 흔들릴수록 기준이 중요해요

집값 뉴스는 매일 나오고, 오늘 오른다고 했다가 내일은 잡힌다고 해요. 저도 이게 헷갈려요. 진짜예요.

근데 결국 내 집 마련은 시장 타이밍보다 내 재무 상황과 실거주 목적이 먼저예요. 남들이 사니까 나도 사는 건 가장 비싼 선택이 될 수 있고, 반대로 겁나서 계속 미루는 것도 결국은 월세 블랙홀에 갇히는 결과를 낳을 수 있어요.

하반기 세제 개편 논의가 어떻게 흘러가는지, 그리고 공급 속도가 실제로 빨라지는지, 이 두 가지를 지켜보면서 내 상황에 맞는 기준을 하나씩 잡아가는 게 지금 할 수 있는 가장 현명한 접근이라고 생각해요.

내부 링크: 지금 대출 여력이 어느 정도인지 먼저 파악하고 싶다면 2026 스트레스 DSR 연봉별 대출한도 완벽 정리를 참고해 보세요. 그리고 서울 전세 시장 흐름은 서울 전세 10년 만에 최대 상승 — 전세 대란 완벽 정리에서 더 자세히 다뤘어요.

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이 글은 투자 권유가 아니며, 소개된 내용은 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 부동산 관련 중요한 결정은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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